Svarbiausia – informacija

Lietuvos nekilnojamojo turto vertintojų asociacijos valdybos narys Saulius Vagonis nesiėmė lyginti konkrečių objektų kainų, bet akcentavo, kad valstybės ir savivaldybių parduodamo turto pradinė kaina pirmame aukcione turi būti nustatoma pagal individualų vertinimą.

"Tam rengiami viešieji pirkimai ir samdomi licencijuoti turto vertintojai, – "Vilniaus dienai" teigė pašnekovas. – Registrų centro masinį turto vertinimą ir vidutinės rinkos vertės nustatymą aklai atlieka kompiuteriai pagal parametrus, užfiksuotus Registrų centro duomenų bazėje – pastatų plotą, statybos metus, aukštų skaičių ir kt. Turto vertintojas privalo atsižvelgti ne tik į šiuos parametrus, bet ir į realią turto būklę – ar ten atliktas remontas, ar patalpos apleistos, kokia situacija kaimynystėje. Jį pasamdžiusiai savivaldybei turto vertintojas turėtų pagrįsti tokią turto kainą, kokią ji galėtų gauti, pardavusi rinkoje jai priklausantį objektą. O jeigu per 10 aukcionų niekas nesidomi objektu, vadinasi, vertintojai arba neįvertino kažkokių aplinkybių arba jiems jos tiesiog nežinomos. Dar kitas dalykas – turto vertinimo paslaugų kokybė, kai jos perkamos už mažiausią kainą."

Paklaustas, ar turto vertinimas buvo adekvatus, jeigu objekto kaina aukcione išauga 35 ar net 120 proc., S.Vagonis teigė, kad tokio didelio kainų skirtumo teoriškai neturėtų būti: "Galbūt vertintojui pritrūko informacijos, dokumentų dėl turto galimybių ir likvidumo, ir jis darė pesimistinę prielaidą, o vėliau paaiškėjo teigiamos aplinkybės."

Jei informacijos apie savivaldybės parduodamą turtą pritrūksta vertintojai, iš kur jos gauti eiliniam pirkėjui ir kokios tos teigiamos aplinkybės, kurios priverčia 10 žmonių susidomėti apšiurusia trobele, o jos kainą iškelti iki padebesių?

"Pasitaiko įvairių precedentų, pavyzdžiui, kai menkavertis būstas perkamas ne vien tik suremontuoti ir gyventi jame, bet ir įgyti tam tikras teises į po juo esantį žemės sklypą ar jo dalį.

Pirkėjo suinteresuotumas yra pasidomėti, ar sklypas suformuotas, kitais teritorijų planavimo dokumentais. Tai galima padaryti viešuose registruose, bet pirmiausia savivaldybė, kaip pardavėjas, turėtų atsakyti ir paaiškinti esminius rūpimus klausimus potencialiems pirkėjams", – įsitikinęs S.Vagonis.

Miestui menka nauda

Verslininkas, buvęs Vilniaus miesto tarybos narys V. Martikonis įsitikinęs, kad atsikratyti nekilnojamojo turto "šiukšlių" sostinės savivaldybei jau seniai reikėjo, nes tokių bakūžių, kur neįmanoma žmonėms gyventi, bet ir griauti negalima, yra daugybė.

V. Skaraičio / Fotobanko nuotr.

"Tiktai absurdiška tokias lūženas pardavinėti kaip butus, – sakė V.Martikonis. – Prieš keletą metų, kai dar dirbau Vilniaus miesto taryboje, o savivaldybės administracijai vadovavo Alma Vaitkunskienė, buvome priėmę sprendimą, kad, pardavinėjant prastos kokybės turtą itin patraukliose miesto vietose, reikia nustatinėti komercinę vertę, tikėtiną naudą. Mat iš esmės tokį turtą supirkinėja tik tokie asmenys, kurie jau žino, ką toje vietoje darys. Kai be jokių išvedžiojimų ar slapukavimų aišku, kokia ta prekė, tada atsiranda ir normali konkurencija, ir adekvati kaina."

Kai turtą įsigyja ne tas, kuris derino interesus, jam galioja vienokie leidimai, o jeigu tas, kam planuota, galimi ir kitokie.

Dabar savivaldybė esą gudrauja, informuodama, kad apleisti butai yra kultūros paveldo teritorijoje ir juos tvarkant galioja tam tikri įstatymų apribojimai arba įpareigojimai, tačiau nenurodoma, kokie sprendiniai yra galimi toje teritorijoje pagal bendrąjį planą.

"Negaliu tvirtinti, kaip dabar, bet anksčiau dažnai būdavo įvairūs laisvės laipsniai, kokią veiklą galima vystyti objekte. Kai turtą įsigyja ne tas, kuris derino interesus, jam galioja vienokie leidimai, o jeigu tas, kam planuota, galimi ir kitokie. Sušvelninti galima ir ypatingus reikalavimus, kurie taikomi tvarkant pastatus kultūros paveldo vietovėse, nes toje reglamentavimų painiavoje ir velnias gali koją nusilaužti. O iš esmės kiekvienam objektui galima pritaikyti tokią normą, ko tuo metu reikia savininkui ar vystytojui", – teigė verslininkas.

Kainų ekvilibristika savivaldybės aukcionuose jo nestebina: " Pradinė kaina nustatoma smarkiai per aukšta, nes politikų akys paprastai prasilenkia su realiu gyvenimu. Gal yra ir kažkokių patalpų, kurios laikomos tarsi rezerve. Tam tikrais atvejais savivaldybė neabejotinai gautų geresnę kainą, jeigu pardavinėtų visą pastatą, o ne po vieną kambarį jame. Bet, manau, kad sąmoningai pardavinėjama "gabaliukais", kaip kitados "Draugystės" viešbutį. Tokie gudravimai taikomi jau nuo seno, manau, kad šį "mokslą" greitai perprato ir naujoji savivaldybės administracija."

V.Martikonį stebina, kad labai retai savivaldybės aukcionuose pasirodo tikrai vertingų patalpų ar pastatų, už kurias gautos lėšos gausiau papildytų savivaldybės biudžetą.

"Reikia parduoti ne tik apgriuvusius socialinius būstus, bet ir kitą savivaldybės reikmėms nenaudojamą nekilnojamąjį turtą, kadangi ne savivaldos paskirtis yra užsiiminėti patalpų nuoma arba dar blogiau – išdalijimu, – mano buvęs miesto tarybos narys. – Dabar vėl pradedamos dalyti patalpos panaudai, galimai saviems, nes iš gatvės atėjęs niekas panaudos negaus. Ankstesnėje kadencijoje buvome priėmę tokias taisykles, kad veltui savivaldybės patalpų negalėtų gauti beveik niekas, o dabar vėl atsiveria nauji srautai, ir dalijamų patalpų būklė visai kitokia, negu į aukcioną siunčiami apšepę butukai."